住宅のリフォーム、領収書はもらっていますか？今もらっておけば将来最低15%の節税に！

自宅をリフォームする際、インテリアデザイナーに依頼することはありますか？その際、きちんと領収書をもらっていますか？

昨年（2021年）に不動産統合譲渡所得税2.0（房地合一2.0）が施行されて以降、短期売却の場合の税率は最高45%にまで達し、売却益のほぼ半分が税金として徴収されることになりました。

この制度は、過熱する住宅市場による価格高騰を抑制する目的で導入されましたが、あわせて非自発的な事情による不動産取引について、以下の7つのケースが定められています。

個人の非自発的な不動産取引に該当する7つのケース：

転勤、または法令が定める非自発的離職に該当する場合。
他者による境界を越えた建築があった場合。
法律に基づき強制執行を受けた場合。
重大な疾病や事故により医療費を負担する必要がある場合。
保護命令を取得し、家庭内暴力の加害者から避難するため。
他の共有者の同意を得ずに共有部分の不動産が売却された場合。
相続した不動産を担保とする金融機関の抵当ローンを返済できない場合。

しかし、理想と現実にはギャップがあるものです。

実際の生活の中で起こる非自発的な事情は、この7つに限られません。特に1番目の「法令が定める非自発的離職」に該当することは、そう簡単ではないでしょう。

将来の事情は予測できない以上、せめて今できることをしっかり押さえておきましょう。

まず、不動産取引の課税所得の計算方法を理解しておく必要があります。

課税所得＝成約価額－取得原価－関連費用－土地値上がり総額

物件購入時の取得原価と、売却時の関連費用は、いずれも合法的に控除できる項目です。

今回は、原価の部分について説明します。

物件を購入した場合、取得原価は購入時の成約価額に加え、名義変更にかかる関連費用（契税、印紙税、司法書士報酬、登記費用、仲介手数料など）、そして物件取得後に支出した住宅の価値や機能を高め、かつ2年以内に消耗しない増築・改良・修繕費用が含まれます。

購入時の原価や権利関係手続きの費用は明確なもので、当初の証憑書類を保存していなくても、税務当局は当時の取引記録を調査により確認できます。

では、いわゆる住宅の価値や機能を高める費用とは何でしょうか？

分かりやすく言えば「リフォーム費用」です。

しかしリフォームの範囲は非常に広く、壁の補修もリフォームであれば、高級輸入家具の設置もリフォームです。そのため、すべての「リフォーム費用」が合法的に控除できると誤解している人も少なくありません。

実務上は、当該費用が居住に必要なものかどうかで判断されることが多く、例えば：

水道・電気工事は居住に必要か？→必要です。水道・電気がなければ住めません。
左官・タイル工事は居住に必要か？→必要です。屋根の補修、間仕切りの変更などが該当します。

しかし、テレビ、収納棚、カーテン（各種家電など）がなければ住めないかというと、必ずしもそうとは言えないでしょう？

そのため、こうした費用については、原価計算に算入するかどうかについて国税局に一定の裁量権があります。

しかし、これらは本質的な問題ではありません。判断するのは国税局ですが、皆さんが本当に注意すべきなのは、その当時、領収書をきちんともらっていたかどうかです。

言い換えれば、当時その支出があったことを証明する「合法的な」書類を持っているかどうかです。

インテリア・リフォーム業者がよく直面する状況として、施主が営業税5%を節約したいがために領収書の発行を求めないケースがあります。一般消費者には営業税を申告する義務がないため、当初は双方とも問題なく済みます。しかし、いざ物件を売却する段階になり、税負担を軽減するために、逆に当時の業者へ領収書の追加発行を求めるケースが出てきます。

原則として、当初その取引の実態があれば、事後の追加発行自体は不可能ではありませんが、業者側には「規定に従って領収書を発行しなかった」ことによる処罰リスクがあり、必ずしも協力してもらえるとは限りません。

さらに厄介なのは、当時依頼した業者がそもそも営業登記すらしていなかった場合、追加発行自体が不可能であること、あるいはリフォーム費用がそれほど高額でなかったり、そもそもリフォームの実態がなかったりする場合、脱税目的で実態のない領収書を発行してもらうことになり、費用として計上できないだけでなく、発行に協力した業者側も処罰を受ける可能性があるという点です。

長々と説明しましたが、要は――

領収書はきちんともらいましょう。それが将来のあなた自身の節税になります。

今、営業税5%を負担することで、将来最低15%（現行の不動産統合譲渡所得税率は最低15%、最高45%）の節税につながります。

リフォーム費用、不動産統合譲渡所得税2.0、あるいは会社設立などに関するご質問がございましたら、ぜひ嘉欣までご連絡ください。専任スタッフが丁寧にご説明いたします。

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